Τι ισχύει σήμερα;
Σήμερα, ο βασικός συντελεστής του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
Στην πράξη, συνυπολογίζοντας την εισφορά 3% επί του κύριου φόρου υπέρ των δήμων, η συνολική επιβάρυνση ανέρχεται περίπου σε 3,09% της φορολογητέας αξίας.
Ο φόρος βαρύνει τον αγοραστή και αποτελεί ένα από τα βασικά έξοδα που πρέπει να υπολογίζονται πριν από την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας ακινήτου.
Τι αλλάζει από το 2027;
Με τη νέα ρύθμιση, ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων θα αυξηθεί από 3% σε 15% για την αγορά κατοικιών από συγκεκριμένους αγοραστές που είναι πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
Σύμφωνα με την εξειδίκευση του μέτρου, η αύξηση δεν αφορά οριζόντια κάθε αγορά ακινήτου από αλλοδαπό επενδυτή. Αφορά συγκεκριμένα αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα – πολίτες τρίτων χωρών, τα οποία δεν εμπίπτουν στις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.
Η έναρξη εφαρμογής έχει τοποθετηθεί στην 1η Ιουλίου 2027, σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα ανακοινώσεις.
Επομένως, η αλλαγή δεν σημαίνει ότι κάθε αλλοδαπός που αγοράζει ακίνητο στην Ελλάδα θα επιβαρύνεται αυτομάτως με ΦΜΑ 15%.
Ποιους αφορά;
Το νέο καθεστώς αφορά, κατ’ αρχήν, αγοραστές που:
είναι φυσικά πρόσωπα
είναι πολίτες χωρών εκτός Ε.Ε. και Ε.Ο.Χ. προχωρούν στην αγορά
κατοικίας στην Ελλάδα, και δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος ή δεν εμπίπτουν σε άλλη προβλεπόμενη εξαίρεση.
Αντίθετα, σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα εξειδικεύσεις, το μέτρο δεν αφορά τους πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, ενώ προβλέπονται και ειδικές κατηγορίες εξαιρέσεων.
Επιπλέον, η ρύθμιση αφορά κατοικίες και όχι γενικά κάθε μορφή ακίνητης περιουσίας. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να εξετάζεται ξεχωριστά εάν πρόκειται για κατοικία, επαγγελματικό ακίνητο, οικόπεδο ή άλλη κατηγορία ακινήτου.
Πώς επηρεάζεται το κόστος μιας αγοράς;
Η διαφορά μεταξύ των δύο συντελεστών είναι ιδιαίτερα σημαντική.
Για παράδειγμα, σε αγορά κατοικίας φορολογητέας αξίας 250.000 €:
Με συντελεστή 3%:
-
Φόρος Μεταβίβασης:
7.500 €
-
Με την εισφορά 3% επί του φόρου: περίπου
7.725 €
Με συντελεστή 15%:
-
Φόρος Μεταβίβασης:
37.500 €
-
Με την αντίστοιχη εισφορά: περίπου
38.625 €
Η διαφορά στον κύριο φόρο ανέρχεται επομένως σε 30.000 €, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά τον συνολικό προϋπολογισμό μιας επένδυσης.
Για ένα ακίνητο αξίας 1.000.000 €, ο κύριος ΦΜΑ αυξάνεται από 30.000 € σε 150.000 €, δηλαδή προκύπτει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση 120.000 €.
Τι σημαίνει η αλλαγή για τη Golden Visa;
Η αύξηση του ΦΜΑ δεν καταργεί το πρόγραμμα Golden Visa ούτε απαγορεύει σε πολίτες τρίτων χωρών να αποκτούν ακίνητα στην Ελλάδα.
Ωστόσο, δημιουργεί μια σημαντική πρόσθετη παράμετρο για όσους σχεδιάζουν να επενδύσουν σε ακίνητο στην Ελλάδα και παράλληλα εξετάζουν τη δυνατότητα απόκτησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης.
Για τον λόγο αυτό, όσοι ενδιαφέρονται να πραγματοποιήσουν αγορά ακινήτου πριν από την έναρξη εφαρμογής του νέου μέτρου θα πρέπει να εξετάσουν έγκαιρα το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής, καθώς και τις τυχόν μεταβατικές διατάξεις που θα προβλέπει η τελική νομοθετική ρύθμιση.
Ποιος είναι ο στόχος του μέτρου;
Η αύξηση του ΦΜΑ αποτελεί ένα από τα μέτρα που συνδέονται με την προσπάθεια αντιμετώπισης της στεγαστικής πίεσης.
Η αυξημένη ζήτηση από αγοραστές του εξωτερικού, ιδιαίτερα σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, έχει συμβάλει στη διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων. Η επιβολή υψηλότερου φόρου σε συγκεκριμένες αγορές από πολίτες τρίτων χωρών επιχειρεί να λειτουργήσει ως φορολογικό αντικίνητρο, περιορίζοντας μέρος της εξωτερικής ζήτησης και ενισχύοντας την πρόσβαση στην αγορά κατοικίας.
Παράλληλα, η αποτελεσματικότητα του μέτρου και η επίδρασή του στις τιμές των ακινήτων θα αποτελέσουν αντικείμενο αξιολόγησης μετά την εφαρμογή του.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές;
Η συγκεκριμένη αλλαγή καθιστά ακόμη σημαντικότερο τον έγκαιρο νομικό και φορολογικό έλεγχο πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας για αγορά ακινήτου.
Ιδιαίτερα για αγοραστές από τρίτες χώρες θα πρέπει να εξετάζονται:
- η υπηκοότητα και το καθεστώς διαμονής του αγοραστή,
- το είδος και η χρήση του ακινήτου,
- η φορολογητέα αξία του ακινήτου,
- η ημερομηνία ολοκλήρωσης της συναλλαγής,
- η δυνατότητα εφαρμογής τυχόν απαλλαγής ή εξαίρεσης,
- οι τυχόν μεταβατικές διατάξεις,
- καθώς και η σχέση της αγοράς με ενδεχόμενη διαδικασία Golden Visa.
Η σωστή προετοιμασία πριν από την αγορά μπορεί να είναι καθοριστική, καθώς η διαφορά στη φορολογική επιβάρυνση είναι πλέον ιδιαίτερα σημαντική.
Συμπέρασμα
Η αύξηση του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων από 3% σε 15% αποτελεί μία από τις σημαντικότερες επικείμενες αλλαγές για την ελληνική αγορά ακινήτων, αλλά δεν αφορά όλους τους αγοραστές ούτε κάθε είδους ακίνητο.
Η νέα επιβάρυνση στοχεύει συγκεκριμένα σε αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα – πολίτες τρίτων χωρών που δεν εμπίπτουν στις προβλεπόμενες εξαιρέσεις και αναμένεται να εφαρμοστεί από 1η Ιουλίου 2027.
Για τους ενδιαφερόμενους επενδυτές, ιδίως όσους βρίσκονται εκτός Ε.Ε. και εξετάζουν την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, η έγκαιρη νομική ενημέρωση και ο σωστός σχεδιασμός της συναλλαγής αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Σημείωση: Η ακριβής εφαρμογή του νέου καθεστώτος, οι εξαιρέσεις και οι μεταβατικές διατάξεις θα πρέπει να επιβεβαιωθούν με βάση το τελικό νομοθετικό κείμενο και τις σχετικές διοικητικές οδηγίες.