Η Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής εξέδωσε πρόσφατα την Εγκύκλιο 1/21.04.2026 για την εφαρμογή του άρθρου 100 του Ν. 5038/2023, παρέχοντας σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με τη χορήγηση και ανανέωση της Μόνιμης Άδειας Διαμονής Επενδυτή (τύπου Β.5 – Golden Visa). Η εγκύκλιος έρχεται να αποσαφηνίσει ζητήματα που είχαν δημιουργήσει ερμηνευτικά προβλήματα στην αγορά ακινήτων και στις διαδικασίες αδειοδότησης, ενισχύοντας την ασφάλεια δικαίου για επενδυτές, συμβολαιογράφους, δικηγόρους και επαγγελματίες του κλάδου.
Ενιαίος υπολογισμός της επιφάνειας στις εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία της εγκυκλίου αφορά τον τρόπο υπολογισμού της ελάχιστης απαιτούμενης επιφάνειας στις περιπτώσεις εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας. Σύμφωνα με τις νέες διευκρινίσεις, η επιφάνεια λαμβάνεται υπόψη συνολικά για το ακίνητο και όχι αναλογικά με το ποσοστό συγκυριότητας κάθε επενδυτή, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να διευκολύνει επενδυτικά σχήματα που βασίζονται σε κοινή απόκτηση ακινήτων.
Νέοι κανόνες για τα επενδυτικά όρια
Η εγκύκλιος ενσωματώνει και εξειδικεύει τις πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές που διαφοροποιούν τα ελάχιστα ποσά επένδυσης ανάλογα με τη γεωγραφική περιοχή του ακινήτου.
Στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, η Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο ύψος επένδυσης ανέρχεται πλέον σε 800.000 ευρώ. Για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας το όριο διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ, ενώ εξακολουθεί να ισχύει το ειδικό καθεστώς των 250.000 ευρώ για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως η μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες και η αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων.
Περιορισμοί στη χρήση των ακινήτων
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη χρήση των ακινήτων που αποκτώνται στο πλαίσιο της Golden Visa. Η διοίκηση διευκρινίζει ότι η επένδυση πρέπει να εξυπηρετεί τον σκοπό για τον οποίο προβλέπεται από τη νομοθεσία και να συμμορφώνεται με τους περιορισμούς που έχουν θεσπιστεί για την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας.
Οι επενδυτές καλούνται να εξετάζουν με ιδιαίτερη προσοχή τις δυνατότητες αξιοποίησης κάθε ακινήτου πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής, καθώς τυχόν παραβάσεις μπορεί να επηρεάσουν το καθεστώς της άδειας διαμονής τους.
Ανανεώσεις και διατήρηση της επένδυσης
Η εγκύκλιος επαναλαμβάνει ότι η ανανέωση της άδειας διαμονής εξακολουθεί να εξαρτάται από τη διατήρηση της επένδυσης και τη συμμόρφωση με τις νόμιμες προϋποθέσεις. Παράλληλα, παρέχονται οδηγίες προς τις αρμόδιες υπηρεσίες για τον έλεγχο των δικαιολογητικών και των στοιχείων που αποδεικνύουν τη συνέχιση της επένδυσης.
Η σαφέστερη περιγραφή των απαιτήσεων αναμένεται να περιορίσει τις καθυστερήσεις και να δημιουργήσει πιο ομοιόμορφη πρακτική μεταξύ των αρμόδιων αρχών.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τους επενδυτές
Η νέα εγκύκλιος δεν μεταβάλλει το βασικό πλαίσιο της Golden Visa, αλλά προσφέρει κρίσιμες ερμηνευτικές κατευθύνσεις που ενισχύουν τη διαφάνεια και την προβλεψιμότητα του συστήματος. Για τους υφιστάμενους και τους νέους επενδυτές, η σωστή κατανόηση των νέων διευκρινίσεων είναι απαραίτητη προκειμένου να διασφαλιστεί η επιτυχής ολοκλήρωση της επένδυσης και η απρόσκοπτη χορήγηση ή ανανέωση της άδειας διαμονής.
Σε ένα περιβάλλον όπου η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσελκύει έντονο διεθνές ενδιαφέρον, η εγκύκλιος συμβάλλει στην περαιτέρω ωρίμανση του θεσμού της Golden Visa, παρέχοντας μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου και σαφέστερους κανόνες για όλους τους εμπλεκόμενους.